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高校規(guī)模的不斷擴大和教育體制的深化改革給高校物業(yè)管理提出了新的要求。高校物業(yè)管理既要迎合市場經濟的發(fā)展，同時也要體現(xiàn)出新時代高校的特征，推動高校的安全、正常、有序運營。為此，本文首先概述了高校物業(yè)管理的內涵及意義，然后就高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行了分析，最后根據當前高校物業(yè)管理中存在的諸多問題提出了相應的對策建議。
一、高校物業(yè)管理內涵及意義
高校物業(yè)管理，即專業(yè)化的物業(yè)管理部門、機構或公司對高校師生提供的包括校園內建筑設施、電器設備的維修和養(yǎng)護，以及校園綠化、衛(wèi)生、治安等在內的一系列綜合。從定義上來看，一方面，高校物業(yè)管理作為社會物業(yè)管理的一部分，其要求采用市場化的經濟手段來對管理和提供物業(yè)服務；另一方面，鑒于高校在范圍上的局限性，高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理存在一定的差異，其應當更多地體現(xiàn)出高校的特征，應當滿足高校和諧、健康、積極的教育環(huán)境建設的要求。
隨著我國市場經濟的不斷完善，學校物業(yè)管理也應當向社會化的運行模式進行轉變，因而，研究當前高校物業(yè)管理將有助于推動高校物流管理機制體制以及運行模式的創(chuàng)新，對減輕高校管理壓力、提高資金使用效率以及提升教育教學水平具有重要意義。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
目前，我國大部分高校物業(yè)管理已初具規(guī)模，建立起了較為專業(yè)的物業(yè)管理體系。但各高校物業(yè)管理在運行模式、服務范圍、制度體制等方面仍存在較大差異。整體而言，我國高校物業(yè)管理主要呈現(xiàn)出管理模式多元化、管理觀念模式化、管理方式行政化三大特點，主要存在以下三方面問題：
（一）物業(yè)管理制度體制落后
目前，雖然越來越多的高校物業(yè)管理已經開始由專業(yè)的企業(yè)型實體物業(yè)公司承擔，但大多高校物業(yè)管理制度體制仍然呈現(xiàn)出強烈的計劃經濟體制下的行政色彩，從而嚴重阻礙了高校物業(yè)管理體制向社會化、市場化的轉型。具體而言，當前高校物業(yè)管理制度落后主要體現(xiàn)在三方面：（1）在產權界定方面，物業(yè)管理經濟實體實質上經濟并不獨立，其并不擁有高校后勤資產的所有權，因而無法真正做到經濟上的自負盈虧；（2）在管理模式方面，物業(yè)管理更多地采用鮮明的指令式的行政化手段。這主要受限于高校事業(yè)單位的體制性質，從而使得物業(yè)管理在體制轉變的過渡期仍然難以完全擺脫行政干預；（3）鑒于長期以來學校與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務定價標準上認識的差異，高校物業(yè)管理收費很大程度上受到行政干預，因而很難在短時期內形成市場化的價格競爭機制。
（二）物業(yè)管理服務理念陳舊
目前，我國高校物業(yè)管理服務理念仍嚴重滯后。一方面，大部分高校物業(yè)管理人員即為原來的后勤人員，因而很多物業(yè)服務管理人員的服務理念仍基于原來行政化管理的基礎之上，這與社會物業(yè)管理中服務第一的理念相去甚遠；另一方面，大部分高校物業(yè)管理機構的經營管理理念落后，仍局限于小規(guī)模的、分散化的、手工化的經營模式，從而致使物業(yè)管理技術、服務水平無法滿足現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求。
（三）管理服務人員素質偏低
高校物業(yè)管理入伍人員整體素質不高也是當前高校物業(yè)管理中存在的重要問題之一，主要體現(xiàn)如下：（1）管理服務人員年齡結構不合理。物業(yè)管理服務人才隊伍年齡老化明顯，平均年齡接近50歲，這不利于提高高校物業(yè)管理和服務效率；（2）管理服務人員綜合能力不高。隨著物業(yè)管理服務對專業(yè)化知識結構水平要求的逐步提高，當前高校物業(yè)管理服務人員無論是在文化水平，還是在管理能力、學習能力等方面都存在相當大的不足，綜合素質有待提高；（3）專業(yè)化的物業(yè)管理服務人員匱乏，這方面主要受限于在人才引進與培養(yǎng)方面投入資金的不足。
三、加強高校物業(yè)管理的對策建議
針對當前高校物業(yè)管理中存在的問題，本文認為應當從以下三方面著手：
（一）積極推動物業(yè)管理體制改革
首先，應當明晰高校物業(yè)管理機構或企業(yè)的法人地位以及財產產權歸屬。具體地，學校應當明晰物業(yè)管理機構的全部資產，解決當前資產主體不明確的問題，從而確保物業(yè)管理機構能夠真正實現(xiàn)經濟上的獨立和市場化的運營。其次，學校和政府應當為高校物業(yè)管理提供一定的政策和資金支持。原因在于，高校事業(yè)單位的特殊性質決定了高校物業(yè)管理不能等同于社會物業(yè)管理，因而高校物業(yè)管理的體制改革既依賴于高校在資金和政策上的支持，還需要地方政府提供土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策。第三，應當逐步減少對高校物業(yè)管理的行政干預，推動其市場化體制改革。這方面關鍵要求高校轉變傳統(tǒng)的物業(yè)管理福利的觀念，減少對物業(yè)管理服務價格的制定和投入資金的干預，確保物業(yè)管理機構能夠建立企業(yè)化的運營機制。
（二）轉變傳統(tǒng)物業(yè)管理服務理念
一方面，高校應當意識到物業(yè)管理對于學校后勤發(fā)展的重要性，加強對物業(yè)管理服務的重視和宣傳，確保每一位高校物業(yè)從業(yè)人員能夠意識到自身責任的重大，主動提高物業(yè)服務水平和質量；另一方面，在職的高校物業(yè)管理人員應當轉變過去重效率、輕服務的傳統(tǒng)服務理念。這方面關鍵在于加強對物業(yè)從業(yè)人員的在職職業(yè)道德和素質培訓，以幫助提高服務意識。
（三）建設高效物業(yè)管理人才隊伍
一方面，高校應當為物業(yè)管理人力資本提供更多的資金支持，為打造高素質的物業(yè)管理人才隊伍奠定資金基礎；另一方面，物業(yè)管理機構也應當重視人力資本在提高物業(yè)管理效率和服務水平方面所發(fā)揮的重要作用。這要求物業(yè)管理機構加強對在職物業(yè)管理人員的再培訓，以提高其對物業(yè)管理服務的認識，提升其業(yè)務方面的專業(yè)技能和綜合素質。此外，物業(yè)管理機構還應當積極引入高素質、專業(yè)化、年輕化人才，改善高校物業(yè)管理人才隊伍年齡結構，打造高效、優(yōu)質的物業(yè)管理服務人才隊伍。（作者單位：1. 宜賓學院國資處；2. 宜賓學院實驗與教學資料管理中心）
參考文獻：
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關鍵詞：高校物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策
一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
（1）服務理念比較滯后。在當前的高校物業(yè)管理中，不少物業(yè)管理人員都來自于原來的后勤部門。他們一般注重于行政管理工作，而對物業(yè)管理方面的市場知識了解得較少，而且，他們也缺乏市場運營經驗。由于重視物業(yè)管理效益，而輕視服務、管理，從而影響了高校物業(yè)管理的市場化、社會化。出現(xiàn)上述情況，與物業(yè)管理人員的專業(yè)素質較差有很大關系。由于物業(yè)管理人員年齡結構老化，而且文化水平較低，因而他們不會注重改善服務質量，這就制約了高校物業(yè)管理的發(fā)展。（2）服務價格體系有待健全。第一，從物業(yè)收費的價格來看，當前的物業(yè)收費標準不是很科學。高校一般采用行政手段來規(guī)定服務價格，但在物業(yè)管理運行的過程中，物業(yè)管理實體為了提高自身的經濟利益，往往要求學校提高服務價格。由于沒有統(tǒng)一的價格標準，高校確定服務價格的依據就不充分，其制定的收費標準也就不太科學。第二，物業(yè)管理實體與高校對制定服務價格的依據有不同的看法。由于物業(yè)管理尚未從高校完全剝離出來，因此，物業(yè)管理實體往往不會履行物業(yè)管理資產的保值增值義務。第三，高校師生的服務意識有待轉變。不少師生認為物業(yè)管理就是為大家服務的，不應當收取過高的服務費用，這使得服務價格的上升空間很小。（3）管理體制有待完善。就當前高校的物業(yè)管理情況來看，其管理體制仍帶有很大的行政性質。這一方面與高校的歷史背景、身份地位有很大的關系，但另一方面也表明高校與物業(yè)尚未完全分離。在這種管理體制下，物業(yè)管理部門的職工招聘、薪資待遇等仍由高校統(tǒng)一管轄，由于不能實現(xiàn)市場化運營，因而阻礙了物業(yè)管理服務效果的改善。雖然有的高校已經采取外包的形式，但是在人員管理上不能做到有效約束，校企雙方溝通上容易出現(xiàn)羈絆。（4）預期效果不理想。目前，不少物業(yè)管理實體的營利能力比較低，效果并不理想。高校的物業(yè)管理費用，絕大部分都來自于高校的行政撥款，資金來源穩(wěn)定，但是投入效果并不令人滿意。在校方自主管理的方式下，歸口部門并未整齊劃一，比如由后勤部門、保衛(wèi)部門、宿舍管理部門分別負責綠化保潔、校園治安、公寓管理等，而且，一線人員大多為臨時工，專業(yè)性欠缺并且責任心不足。而在委托給第三方物業(yè)管理公司管理的方式下，往往出現(xiàn)第三方追求經濟利益而忽視了服務質量，這在很大程度上會破壞學校的整體形象并制約高校教育教學工作的發(fā)展。
二、高校物業(yè)管理的對策探討
（1）積極轉變服務理念。為了轉變服務理念，首先，高校領導應認識到物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理作為高校的一個有機組成部分，其管理效果的直接影響到校園的學習環(huán)境、居住環(huán)境。良好的校園環(huán)境，顯然有益于師生在校園內開展各種學習活動，改善高校的學習氛圍。當高校領導認識到物業(yè)管理與高校教育的緊密聯(lián)系之后，必然會注重物業(yè)管理質量的提高。其次，培訓當前的物業(yè)管理員工。通過給員工講解基本的物業(yè)管理知識，使員工對物業(yè)管理的現(xiàn)狀有較為清晰的認識。在認識水平得到提高之后，他們就會自覺地改善服務效果。與此同時，高校還應加強物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓工作。特別是要明確不同工作崗位的基本職責，使員工在恪盡職守的同時，能與其他員工有效配合，提高服務質量。最后，積極引進較為專業(yè)的物業(yè)管理員工。在物業(yè)管理員工年齡結構老化的情況下，大多數員工的服務理念很難轉變。因此，補充新的物業(yè)管理員工就是非常必要的。在進行完該項步驟之后，為了切實地提高物業(yè)管理質量，高校也可以對其進行適當的培訓，使物業(yè)管理隊伍更加專業(yè)化，確保服務理念能適應當前的社會需求。（2）健全服務價格體系。針對收費標準不統(tǒng)一的問題，高校應加強與物業(yè)實體的溝通交流，積極探索解決該問題的途徑。從發(fā)展的眼光來看，物業(yè)管理最終是朝著市場化方向發(fā)展的，因此，高校應盡量少采用行政手段規(guī)定服務價格的方法。這要求高校不僅需要考慮到自身的利益，同時也能兼顧物業(yè)實體的經濟利益。為了較好地解決這個問題，高?？梢砸敫偁帣C制，讓多家物業(yè)公司參與競爭。這能在一定程度上，使物業(yè)管理服務價格處于相對科學的水平。不僅如此，在競爭機制的引導下，物業(yè)實體或物業(yè)公司與高校對制定服務價格的依據的看法也會日趨統(tǒng)一。因為競爭機制的引入，就意味著物業(yè)管理朝市場化方向又邁進了一步。在此前提條件下，物業(yè)公司也會認真履行自己的義務，從而推進了服務價格體系的完善。除此之外，高?？梢约哟笮麄髁Χ龋垢咝熒D變對物業(yè)管理服務的認識。物業(yè)管理服務價格的制定，直接影響到師生的經濟利益，但在市場經濟體制下，適當提升服務價格也是應該的。高校師生認識到市場經濟體制的運行特點之后，就會減少因服務價格上升而產生的抵觸情緒。（3）完善服務管理體制。物業(yè)管理服務管理體制應朝著市場化、社會化、專業(yè)化的方向發(fā)展，為了有效地達到這個目標，可以采取如下幾種方式。第一，改革原有的運行管理機制。物業(yè)管理社會化是大勢所趨。高校要將物業(yè)管理外包給第三方企業(yè)來統(tǒng)一集中管理。第二，要加強內部管理，制定一套符合自身實際情況的管理制度。雖說將該業(yè)務外包出去，但校方仍承擔監(jiān)督管理的責任。校方要制定統(tǒng)一的管理制度和工作標準，目的是促使物業(yè)管理朝著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，同時保證服務質量。同時，物業(yè)公司可以根據以往物業(yè)管理上的經驗，再結合高校的現(xiàn)實情況，制定出基本的工作標準和服務流程，并通過引進人員或培訓的方式提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水準和執(zhí)業(yè)技能水平。第三，加強對服務質量的監(jiān)督管理。通過定期的考核、評估，了解員工的工作態(tài)度、服務效果，以及高校師生的滿意度。針對其中的問題，物業(yè)公司應積極吸取員工的合理化建議，并采取相應的解決措施，使服務管理體制日臻完善。（4）增強盈利能力。當物業(yè)管理從高校剝離出來之后，物業(yè)公司就必須注意提高自身的盈利能力。首先，應保證服務質量。在此前提下，高校師生對物業(yè)管理服務比較滿意，物業(yè)公司自然就有提升盈利的空間。其次，拓寬資金來源。物業(yè)公司可以在高校政策許可的范圍內，開展多種服務活動，如維修、托管等。開展這些服務活動，應做到既不影響正常的物業(yè)管理服務，同時也能提高物業(yè)公司的經濟效益。最后，適當提高收費標準?？紤]到高校師生群體的特殊性，物業(yè)公司所制定的收費標準應保持在合理的范圍。這不僅需要考慮到師生的經濟利益，同時也要兼顧物業(yè)公司的經濟效益，使物業(yè)公司增加營利能力，同時提高高校物業(yè)管理水平。
作者:劉淑君 單位:安陽工學院
參考文獻
（一）高校物業(yè)管理的含義
高校物業(yè)管理是社會物業(yè)管理下的，依據高校物業(yè)的特殊法律關系和高校本身特殊使命的物業(yè)管理。依據物業(yè)管理的定義，高校物業(yè)管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，依照國家有關法律法規(guī)、標準及合同、契約規(guī)定，運用現(xiàn)代管理科學和先進技術，通過經濟手段對物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并向學?；驇熒峁┤轿?、多層次的綜合服務，在服務中進行相互溝通與交流，從而構筑一種和諧、健康向上的人文環(huán)境，推動學校整體進步。高校物業(yè)管理是一種集管理、經營、服務、教育為一體的系統(tǒng)工程。
具體而言，高校物業(yè)管理可分為教職工生活區(qū)的物業(yè)管理、學生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學區(qū)的物業(yè)管理。就其管理服務的內容而言，包括房屋及基礎設施、公共設施的管理及房屋維護與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務包括轄區(qū)內的治安、環(huán)境衛(wèi)生、生活服務等。另外還可以根據師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業(yè)服務項目。
（二）高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理的區(qū)別
高校的物業(yè)具有物業(yè)的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業(yè)管理與社會物業(yè)管理具有相同之處，又有所區(qū)別。
首先，機構設置不同。高校物業(yè)管理機構通常是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，只提供常規(guī)性的公共服務；社會物業(yè)管理則跟房地產公司掛鉤，服務范圍更寬，服務對象更廣。
其次，企業(yè)行為性質不同。除少數高校是通過競標獲得物業(yè)管理經營權外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉向市場化、專業(yè)化、社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理。而社會物業(yè)管理是企業(yè)行為，商業(yè)活動。
最后，資金來源不同。高校物業(yè)管理經費基本上是學校按照社會物業(yè)管理計費方式或事業(yè)單位經費劃撥方式劃撥；而社會物業(yè)管理是按照物業(yè)管理條例規(guī)定的管理標準，結合行業(yè)和物價因素直接向業(yè)主收取。
（三）高校物業(yè)管理的特點
高校物業(yè)管理在遵從物業(yè)管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：
1.高校物業(yè)管理是基于《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)制要求和市場經濟發(fā)展客觀規(guī)律建設和發(fā)展的物業(yè)管理類型之一。
2.高校物業(yè)管理必須服務于教育主體在教書育人中的目標要求，滿足物業(yè)本身相關聯(lián)的不同主體在教學、科研、學習、生活中的權利需求。通過服務性互動促進教學科研的發(fā)展，進而提高經濟效益。
3.依據不同的物權，建立不同物業(yè)管理體制和模式，實現(xiàn)分類管理，細化管理和服務目標。明確私有產權和公有產權物業(yè)管理范圍，對現(xiàn)實中產權相互交叉物業(yè)的管理和服務關系進行明晰。
4.高校物業(yè)服務和管理必須結合市場經濟體制下的規(guī)范，制定和規(guī)范高校物業(yè)管理服務內容和收費標準。物業(yè)管理企業(yè)的選擇和合同簽訂必須以能夠適應學校特殊要求為原則，在結構的設計和機制建立及運行中，要發(fā)揮不同主體在物業(yè)管理中積極的監(jiān)督作用。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀
高校物業(yè)管理現(xiàn)已初步形成，有了專門的機構、專業(yè)的隊伍，也有一定的服務范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務體系，服務質量較過去有了新的提高。但在管理體制、運行模式、服務范圍、服務職能上，各高校又并不相同。現(xiàn)存的高校物業(yè)管理主要有以下形式：
（一）沿襲事業(yè)管理的物管企業(yè)
成立了物業(yè)公司或物業(yè)管理中心，但完全還是事業(yè)型管理，這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中較為多見。這類物管形式已經走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學校決策者到業(yè)者的頭腦尚未形成物業(yè)管理概念，這類物管企業(yè)往往涉及了一定的物業(yè)管理職能，但還沒有物業(yè)管理合同，也沒有業(yè)主公約和業(yè)主委員會；在管理上，學校對其也是按照一個處室來對待。
（二）半企業(yè)化的物業(yè)管理
同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機構已是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整，因此物業(yè)管理企業(yè)還不健全。學校對物業(yè)管理的收費進行貼補，這種帶有福利性質、價格很低、只能勉強維持基本運轉的物管方式，達不到高標準要求。這些半企業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)一般不具備走向市場的條件。
（三）完全企業(yè)化的物業(yè)管理，走出高校，占領校外市場
這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學校給予足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護”政策，這種模式較少。
（四）引進社會專業(yè)物業(yè)公司，部分實行標準化物業(yè)管理
學校一般是將新型的辦公區(qū)域或學生公寓交給專業(yè)物業(yè)管理公司，實行較為規(guī)范的物業(yè)管理，保持其干凈、整潔、安全的環(huán)境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業(yè)管理工作的運行，物業(yè)管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業(yè)管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。
三、高校物業(yè)管理存在的問題
高校物業(yè)管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。
（一）物業(yè)管理實體的法人地位不明確，物業(yè)管理體制轉變不完全
高校物業(yè)管理現(xiàn)行的管理體制和運行機制仍然存在政企不分、責權不明的現(xiàn)象，在資產占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產界定不明晰、固定資產存在形式模糊，物業(yè)管理實體只有使用權、經營權，沒有所有權，因而也就無從談起進入市場和真正的自負盈虧，也就無法實行真正意義上的物業(yè)管理市場化、社會化、專業(yè)化與規(guī)范化。
（二）管理服務觀念落后，管理人員知識老化
由于高校物業(yè)管理大部分是由原來的后勤轉型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運行經驗和方法不足。無論是由物業(yè)管理公司，還是高校后勤集團實體參與的高校物業(yè)管理運行機制，都存在著重效益、輕管理和服務的現(xiàn)象，淡化了高校物業(yè)育人的特殊要求。
（三）物業(yè)管理服務價格體系不完善
隨著物業(yè)管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現(xiàn)了許多深層次問題，物業(yè)管理的服務價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業(yè)管理服務收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學校與物業(yè)管理實體通過討價還價后，指定的物業(yè)收費標準依據不充分，標準不科學。其次，學校與物業(yè)管理實體在定價依據的認識上存在很大的差異。學校沒有真正意義上資產剝離，物業(yè)管理實體也就沒有履行資產保值增值義務，雙方認同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質的物業(yè)管理服務意識，是調整合理物業(yè)管理服務價格的強大壓力。物業(yè)管理費標準低、收繳難度大，使社會化物業(yè)管理資金缺乏足夠的資金支持。
四、加強和完善高校物業(yè)管理對策
國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學校在后勤上的負擔，提高后勤服務質量和管理水平，改善師生的學習、工作、生活環(huán)境，逐步從學校辦后勤改為規(guī)范的實體辦后勤。在市場經濟體制下，物業(yè)的管理、修繕、服務的唯一出路就是改革。
（一）理順物業(yè)管理體制和運行機制
高校后勤社會化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對物業(yè)實施專業(yè)化的管理和經營，通過對高校內部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來，組建自主經營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區(qū)域內的經營點、商業(yè)點等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，?？顚Ｓ?。同時，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會，由業(yè)委會代表業(yè)主與物業(yè)管理公司商談具體的服務要求、內容和標準及應交納的物業(yè)管理費并簽訂合同。最后，學校的其他區(qū)域也要按區(qū)分所有權交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應的物業(yè)管理費。而學校應將主要精力放在如何加強監(jiān)督服務質量上。
物業(yè)管理公司應嚴格按照企業(yè)化管理，提高運行機制，建立一套完整的、科學規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，主動接受校方和師生員工的監(jiān)督，并以此作為自己規(guī)范化經營管理的重要條件之一；堅持以服務為本，根據師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務，彌補物業(yè)管理經費的不足，充分體現(xiàn)高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。
（二）培養(yǎng)高素質物業(yè)管理人員，提高物業(yè)管理水平
高校物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，對物業(yè)管理人員的思想政治素質、業(yè)務技術素質、文化素質、身體心理素質的要求越來越高，需要通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式來培養(yǎng)一批懂專業(yè)、會經營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進專業(yè)人才，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務意思，通過機制轉換和專業(yè)部門利益調整，做到優(yōu)勝劣汰，打造優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍，以增加企業(yè)的競爭力。
（三）營造適合高校物業(yè)良性發(fā)展的社會氛圍
關鍵詞：高校后勤物業(yè)管理;社會化改革;現(xiàn)狀;問題;策略
一、高校后勤物業(yè)管理社會化改革現(xiàn)狀
1.高校后勤物業(yè)管理社會化改革進程概述。傳統(tǒng)高校后勤物業(yè)管理由高校自身承擔，隨著我國高等教育需求不斷提升，高校擴大辦學規(guī)模勢在必行，但隨之而來的巨大資金消耗（人力資源、基礎設施等），讓很多高校望而卻步，陷入進退兩難的尷尬境地。自1985年中央首次提出“高校后勤社會化改革”以來，后勤社會化逐步成為高校后勤改革的指導方向與奮斗目標。隨著后勤社會化方針政策的相繼提出，再加之各大高校的積極響應與配合，我國高校后勤社會化改革取得了實質性進展，一種全新的、能夠更好地服務于高校管理的后勤保障體系悄然形成。在中央政府的高度關注與政策引導下，高校后勤物業(yè)管理體系日臻完善，管理水平與日俱增，服務質量日新月異，尤其是強力推動著高校辦學模式轉型，順利打破了長期以來制約高校辦學規(guī)模擴大的瓶頸。目前為止，諸多高校已基本完成了后勤物業(yè)管理的社會化改革，后勤物業(yè)管理任務轉交給社會力量，并逐步形成了獨立運營的市場化管理體系。同時，得益于社會力量強大的資金實力，高校后勤物業(yè)管理開始打破以往單一的安全保障、衛(wèi)生服務、設備維護等基礎功能，逐步延伸到更為人性化的校園美化、人文教育、信息化管理等方面。2.高校后勤物業(yè)管理社會化改革存在問題。2.1改革力度小。部分高校后勤社會化改革意識薄弱，從源頭制約著改革力度。從表面上看，這些高校已順應改革要求，后勤物業(yè)管理中融入了社會資源，但改革力度不盡人意，合作中高校與企業(yè)之間職能分配不明確，物業(yè)管理剝離不徹底，后勤實體難以形成市場競爭力，服務效率低下。去行政化是高校后勤社會化改革的必然要求，高校后勤社會化改革要獲得實質性進展，就必需嘗試放棄傳統(tǒng)行政干預手段，將后勤物業(yè)管理交付社會企業(yè)獨立運營，逐步推進后勤社會化改革進程。2.2人員素質不一。企業(yè)提供的高校后勤物業(yè)管理團隊整體素質層次不齊，人力資源薄弱已成為制約后勤社會化改革的重要因素。一方面，由于利潤為企業(yè)生存之根本，服務為企業(yè)發(fā)展之基石，部分企業(yè)難以在利潤與服務質量之間做出平衡，導致在高校后勤物業(yè)管理中，出現(xiàn)消極應付、甚至是居高臨下的強制管理狀況；另一方面，后勤物業(yè)管理團隊成員素質良莠不齊，高學歷人員分配不均衡，而高校作為馥郁書香飄滿園的學術圣地，需要的是一支具有一定人文素養(yǎng)的高素質管理團隊。2.3經營理念與目標差異。由于高校與企業(yè)大相徑庭的經營理念與目標，在合作中不可避免出現(xiàn)各種矛盾，如高校后勤物業(yè)管理規(guī)范化需求與收費標準之間的矛盾、后勤管理績效考核機制不同意見的矛盾。高校與企業(yè)是兩種截然不同的社會組織，其經營理念與目標千差萬別，雙方利益平衡點成為后勤社會化改革的研究重點。2.4監(jiān)管難度大。市場化轉型使高校后勤物業(yè)管理任務轉移到企業(yè)身上，而相比于高校內部管理，社會管理開放性更強，隨之而來是巨大的監(jiān)管壓力。三十余年來，我國高校先后經歷了后勤管理到后勤監(jiān)管的角色轉變，雖然后勤社會化改革解決了高校轉型所需的資金、人力資源等難題，但面對不斷擴大的辦學規(guī)模，一些高校后勤管理監(jiān)管表現(xiàn)出力不從心、窮于應付的被動局面。
二、高校后勤物業(yè)管理社會化改革對策
針對以上高校后勤物業(yè)管理社會化改革存在的問題，需要在政府、高校與企業(yè)三方面同時發(fā)力，市場化轉型不僅需要政府的引導作用，而且需要高校與企業(yè)之間構建出職責分明、協(xié)調統(tǒng)一、共同進步的可持續(xù)發(fā)展關系。1.政府引導。一方面，政府要通過推出各項鼓勵性方針政策，吸引社會資源積極參與到高校后勤物業(yè)管理社會化改革中，為高校后勤物業(yè)管理注入新活力；另一方面，可通過地方政府牽頭、高校與企業(yè)共同參與模式，因地制宜制定出高校后勤物業(yè)管理服務標準、服務質量、服務合同等指導文件，實現(xiàn)高校后勤物業(yè)的規(guī)范化管理，為高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展保駕護航。2.高校監(jiān)管。作為我國首批“雙一流”建設高校，武漢大學肩負著更高的高等教育發(fā)展使命，而高品質的物業(yè)服務為“雙一流”高校建設與改革的基礎保障，其重要性不言而喻，因此在世界一流高校、一流學科建設中，同樣要重視高校后勤社會化改革，具體到高校本身，可從轉變管理觀念、強化監(jiān)管力度兩方面進行。2.1轉變管理觀念。高校管理層要意識到角色轉變，高校與企業(yè)在物業(yè)管理中的關系，是需求方與提供方的關系，同時也是監(jiān)督方與被監(jiān)督方的關系。高校只有在思想上轉變管理觀念，明確角色轉變，逐步下放權限，才能構建出獨立運營、自負盈虧的發(fā)展機制，真正實現(xiàn)高校后勤的社會化改革。2.2強化監(jiān)管力度。作為后勤物業(yè)管理的監(jiān)管主體，高校應積極探索出多元化監(jiān)管機制，并成立物業(yè)管理監(jiān)督委員會，定期對服務質量進行考核。為應對不斷擴張的辦學規(guī)模，高校一方面建設成立一支專業(yè)化的監(jiān)管隊伍，另一方面要積極探索監(jiān)管新模式?；ヂ?lián)網的高速發(fā)展為高校監(jiān)管提供了便利，尤其是近年來移動智能終端的大面積普及，以微博、微信為代表的移動APP成為了我們日常生活的一部分，高校物業(yè)監(jiān)管可充分利用移動APP傳播效率高、交互性強、覆蓋面廣、溝通便捷等優(yōu)勢，通過成立官方微博、微信公眾號等形式，積極探索“互聯(lián)網+物業(yè)監(jiān)督服務”模式，讓全體師生都能參與到高校物業(yè)監(jiān)管中來。3.企業(yè)運營。企業(yè)作為高校后勤物業(yè)管理的提供方，其有責任和義務確保高校物業(yè)管理健康發(fā)展。高校后勤管理服務對象為廣大師生，因此管理中要堅持“立足學校、服務師生”的基本理念，在此基礎上進行運營模式探索。3.1運營機制完善。一是人力資源管理機制，重在發(fā)揮激勵功能。人才是新時期企業(yè)發(fā)展的核心資產，而有效的激勵機制不僅能夠留住人才，更能激發(fā)員工工作熱情，提升工作效率。激勵機制以員工需求為導向，需要管理者結合員工需求和心理特點，構建出物質與精神、短期與長期的激勵機制，并配套建立績效考核機制，以實現(xiàn)員工行為規(guī)范化，合力推進員工個人成長與企業(yè)進步；二是運營機制創(chuàng)新，通過市場化改革，并結合高校后勤物業(yè)管理殊的服務對象，找到高校后勤物業(yè)管理需求與企業(yè)利潤之間的平衡點，逐步探索出一條獨立運營的產業(yè)化運營機制，為高校后勤物業(yè)管理提供一體化高品質服務。3.2人才隊伍培養(yǎng)。高校后勤管理特殊的服務對象，要求后勤集團結合校園與師生特點，有的放矢做出調整。企業(yè)與高校具有不同的文化背景，企業(yè)文化如何能成功融入到校園文化中，是實現(xiàn)校企合作順利進行的關鍵，有效溝通是推進高校文化與企業(yè)文化融合的必要手段，而員工個人素養(yǎng)與知識水平是有效溝通的基本保障。作為后勤集團，應通過定期培訓等方式提升員工素質，作為后勤職員，要樹立起終身學習理念，重點強化教育學、管理學知識，以提升溝通與管理能力，從而更好地服務于物業(yè)管理。3.3基礎設施升級。通過資金投入，不斷優(yōu)化學習與生活環(huán)境。目前諸多高校已基本完成基礎設施建設，而設備陳舊、形式單一等問題尚未得到改善。目前諸多高校開始嘗試食堂升級，如引入智能結算系統(tǒng)打造智能食堂、采用各具特色的裝修風格打造主題食堂等，在未來的高校后勤基礎設施升級中，更多的會融入育人功能與信息化管理。
參考文獻：
關鍵詞：高校住宅區(qū)物業(yè)管理服務意識社區(qū)文化和諧居住
高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境>，！<，住宅區(qū)環(huán)境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務行業(yè)，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅區(qū)基礎設施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設計已不能適應現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區(qū)內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務意識差，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務隊伍
我國各高校物業(yè)管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業(yè)技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學習的重要場所，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區(qū)內好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區(qū)外租戶增多，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區(qū)公共設施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區(qū)內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。
4、住戶物業(yè)付費意識不強，依賴性較大
實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內環(huán)境基礎設施建設、衛(wèi)生保潔、綠化管護、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區(qū)是學校的住宅區(qū)，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區(qū)內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業(yè)管理消費觀念。
5、物業(yè)管理經費短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質服務
高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業(yè)經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富 余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質的人文環(huán)境，提供全方位、高質量、綜合性的優(yōu)質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展
1、物業(yè)管理人員要更新觀念，增強服務意識
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要”為“我要干”，確立“服務求生存，效益求發(fā)展”的經營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學習和了解物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質服務作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務隊伍
高素質的人才是創(chuàng)造優(yōu)質服務的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務人員，學?；蚣瘓F應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現(xiàn)員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質的物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來，努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業(yè)務的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質的服務。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產及房產屬于國有資產，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協(xié)調各職能部門之間的關系，配合物業(yè)中心按照國家有關物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例，積極成立小區(qū)管委會，形成學校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務部門的監(jiān)督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護、道路的維護、住宅區(qū)內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業(yè)中心要根據國家有關法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內的各項管理規(guī)范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務中不符合規(guī)定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開展社區(qū)文化建設
高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學術氛圍，教職工群體素質比較高，住戶對居住環(huán)境的建設及服務的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。
6、多渠道開展便民有償服務，增創(chuàng)服務經費
經費是物業(yè)管理的基礎，也是物業(yè)公司開展服務工作的保障，物業(yè)公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內維修費外，還應充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內蔬菜、水果市場的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務 攤點、糧油銷售店等商業(yè)網點，廣開資金來源渠道，補充物業(yè)服務費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。
7、以人為本，構建和諧居住小區(qū)
高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細致、態(tài)度和藹、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結力和向心力，達到住戶滿意、領導滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。
總之，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務行業(yè)，它不同與社會上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區(qū)行政所有權和經營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合，最終實現(xiàn)社會、學校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。
參考文獻：
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2、《物業(yè)管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；
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關鍵詞：高等院校;后勤管理;物業(yè)管理;從業(yè)人員
隨著我國社會主義現(xiàn)代化的飛速發(fā)展，國內各行各業(yè)均得到了極大的進步。政治、經濟、社會、文化、法律等諸多環(huán)境的完善，為當代國內居民生活水平的改善和提高奠定了堅實的基礎。在這一時代背景的影響下，國內居民的需求也逐漸從對最為基本物質層面轉變?yōu)閷Ω邔哟蔚木裎幕瘜用?。高等院校作為國內素質教育的重要人才培養(yǎng)原地，其每年均會為社會輸送大量的優(yōu)秀現(xiàn)代化人才。我國政府近年來也開始增強對地方高校的建設，不但讓當代高校在現(xiàn)有招生規(guī)模、專業(yè)設置等方面有了巨大的提升之外，還是當代高等院校的辦學質量、校園基礎設施建設等得以進步。高校后勤物業(yè)管理公司作為高等院校開展校園管理、學生管理的重要組成部分，其在為學校內部大小事情服務的同時，也還肩負著維護高校對外聲譽與印象、保障校園內部環(huán)境的和諧與干凈、保障校園內部各項設施的運行及資源的合理分配等。近年來，隨著高等院校招生數量和校區(qū)建設規(guī)模的不斷增加，給高校后勤物業(yè)管理公司帶來了巨大的壓力，其需要不斷結合校園多變的環(huán)境、校園內師生更龐大的需要進行自身的改革與創(chuàng)新。然而，大多數現(xiàn)有國內高校后勤物業(yè)管理公司均遇到了從業(yè)人員整體素質較低、結構不合理等問題，嚴重制約了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，積極對從業(yè)人員現(xiàn)狀開展調查，并推行有層次的人員培養(yǎng)體系、健全外部招聘機制等都變得尤為必要與關鍵。
一、高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員現(xiàn)狀分析
高等院校近年來規(guī)模的不斷增加、招生數量的不斷增加，在給高校后勤物業(yè)管理公司提供廣泛市場的同時，也逐漸凸顯出了當前該物業(yè)管理行業(yè)所存在的不足，其中最為尖銳的就是現(xiàn)有從業(yè)人員與高校逐步發(fā)展的文化，乃至高校內部不斷新興的事物之間存在著較大的差異，從而不但制約了高校后勤物業(yè)管理公司的未來發(fā)展，而且不利于提升高校內部的環(huán)境、優(yōu)化高校內部的管理等。當前高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀可以從三個方面加以研究。第一，從業(yè)人員的整體教育水平不高。高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員在整體教育水平上基本處于高中水平。然而，由于高等院校的學生、教師等都生活于大學校園中，從業(yè)人員教育水平的不足極為有可能造成雙方的價值觀不一致，使在對事物的處理過程中缺乏對特殊事物的理解和關注，從而造成高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員無法滿足時下高校的發(fā)展需要和訴求。與此同時，整體教育水平不高的問題還會造成這些人員為公司創(chuàng)造業(yè)績能力的不足，以及對這些人員開展可塑教育后較難提升等問題。這些問題的存在會嚴重制約高校后勤物業(yè)管理公司未來的發(fā)展，使較多制度的實施、流程的運營等受到更多阻力，從而產生公司無法與時代接軌與高校發(fā)展相互接軌等問題出現(xiàn)。第二，從業(yè)人員的整體年齡水平偏大。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的平均年齡基本為45歲以上。盡管高校后勤物業(yè)管理公司的職責是為校園及師生提供更好的服務，這個年齡段的從業(yè)人員在思考問題的成熟度和對問題的掌握上擁有著較多優(yōu)勢，但是卻會由于年齡階段不同而影響與師生之間的溝通，或者是在對日常物業(yè)管理工作開展過程中缺乏對師生行為的理解，從而造成雙方之間的年齡溝壑無法逾越，引起高校后勤物業(yè)管理公司在未來生存與發(fā)展中存在較多問題。與此同時，從業(yè)人員整體年齡水平偏大還會引起勞動力效率的低下，并且由于較難接受新生事物與新技術，從而為高校后勤物業(yè)管理公司信息化模塊的建設及應用帶來較多阻礙。第三，從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力不足。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力存在著不足，產生這一現(xiàn)象的主要原因是由于從業(yè)人員的學習能力不足及現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司所開展的管理思路方法與方式較為落后，從而造成了高校后勤物業(yè)管理公司存在著從業(yè)人員整體創(chuàng)新能力的不足。這一問題的出現(xiàn)已經嚴重制約了高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展，其在面對較多高校內部的物業(yè)管理問題時，無法對其進行妥善的解決，從而造成了高校管理方與高校后勤物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)矛盾及利益的糾紛等。
二、對高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質與結構改變提出的建議
二十一世紀企業(yè)發(fā)展的基礎有兩個，其一是對先進技術的掌握程度，其二是對優(yōu)秀人員的使用效果。對于高校后勤物業(yè)管理公司而言，其需要結合從業(yè)人員的現(xiàn)狀及管理過程中出現(xiàn)的問題進行思考。在本部分中作者將從三個方面對現(xiàn)存問題提出建議：第一，培養(yǎng)人員梯隊，提升從業(yè)人員教育水平。高校后勤物業(yè)管理公司應當著力培養(yǎng)現(xiàn)有人員，開發(fā)薪酬績效考核機制，以激發(fā)現(xiàn)有員工的斗志與求學上進的熱情。在此基礎上可以對原有企業(yè)的晉升機制和考核機制加以轉變，以能者多勞的方式，采用較為創(chuàng)新的項目經理人負責辦法，使每個員工都能夠根據自身的意愿和能力對某一板塊的物業(yè)管理工作負責，并組織自身的團隊參與到高校后勤物業(yè)管理公司日常工作的開展當中，從而將能夠逐步實現(xiàn)以優(yōu)帶新的教育培養(yǎng)機制。第二，科學人員安排，改善從業(yè)人員年齡結構。高校后勤物業(yè)管理公司應當根據自身企業(yè)的員工年齡與薪酬配比情況開展一次較為全面的普查，并從普查結果當中對現(xiàn)有人員安排合理性進行分析。根據分析結果，適當調整不同物業(yè)管理板塊、不同企業(yè)部門的人員結構與配比，一方面可以積極引進對校園管理較為熟悉的大學生，另一方面應當減少年齡偏大的非專業(yè)技術人員進入企業(yè)。通過這兩種方式的使用和實踐，將能夠為改善從業(yè)人員的年齡結構提供較大幫助。第三，組織技術比賽，提升從業(yè)人員創(chuàng)新能力。高校后勤物業(yè)管理公司還應當積極組織專業(yè)技術競賽，逐漸將自身的物業(yè)管理服務做優(yōu)、做強，使每個員工都能夠借助不同技術比賽提升自身的專業(yè)技術能力，并對現(xiàn)有行業(yè)中的精英及其技術給予了解，從而以樹立榜樣的方式，使高校后勤物業(yè)管理公司內部逐步形成比學趕幫、技術創(chuàng)新的良好氛圍，為現(xiàn)有從業(yè)人員專業(yè)技術能力與實踐水平的提升帶來幫助。
三、結論
通過上文的研究能夠發(fā)現(xiàn)，高校后勤物業(yè)管理公司在高等院校內部管理及外部影響當中均發(fā)揮著重要的作用，并且還能夠借助自身在校園綠化養(yǎng)護、校園清潔、校園機電維修、校園后勤保障等多方面功能為高等院校基礎設施建設及校園良好氛圍的打造奠定堅實的基礎。人才作為現(xiàn)代企業(yè)競爭與發(fā)展的重要基礎，對于高校后勤物業(yè)管理公司而言同樣至關重要。但是，根據對現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀及其中問題進行研究后發(fā)現(xiàn)，其存在著整體素質偏低、績效考核不合理等多方面問題，嚴重影響了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，在本文中作者結合其中問題的存在提出了些許有利用改變這一現(xiàn)狀、提升高校后勤物業(yè)管理從業(yè)人員素質與結構的對策與建議。利用本文的研究，作者謹此希望能夠為國內高校后勤物業(yè)管理公司的未來發(fā)展做出自身的貢獻。
參考文獻：
[1]高校物業(yè)管理導入國際標準的思考[J].莊少明.當代經濟，2010，(05).
某校后勤集團下轄的物業(yè)管理服務公司,承擔著學校三個校區(qū)的物業(yè)管理工作。主要工作是各校區(qū)的衛(wèi)生保潔、水電管理、水電維修、電梯維護、空調設備管理、室內綠化租擺、室外花草樹木養(yǎng)護、會務服務以及零星土木工程改造等業(yè)務。
通過調查分析,物業(yè)服務管理公司現(xiàn)有員工245人,由學校編制、集團公司編制以及物業(yè)公司自聘的中心編制三部分組成。其中學校編制25人,集團公司編制6人,物業(yè)公司自聘人員214人。通過對以上數據分析可得出如下結論:
一是年齡結構不合理:35歲以下的員工有37人,占全體員工的15.1%;36―45歲的員工88人,占全體員工的35.9%;46―55歲的員工97人,占全體員工的39.6% ;56―60歲23人占全體員工的9.4%;46歲以上的員工共120人,占到全體員工的50%。
二是學歷層次偏低:有大專以上學歷的12人,占全體員工的4.9%;高中學歷的19人,占全體員工的7.8%;初中以下學歷的214人,占全體員工的87.3%。
三是技術職稱的偏少:中級職稱的2人,初級職稱的1人,只占到全體員工的1.2%。
四是技術力量偏弱:有工人技術等級的共28人,占全體員工的12.1%。
二、物業(yè)管理公司人員配置不均原因分析
(一)迅速擴張的物業(yè)管理隊伍綜合能力不強
學生公寓管理、教室樓宇管理、校園環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、水電動力設施設備及其維修維護、會場布置等內容都納入了物業(yè)管理的范疇,形成一個大物業(yè)的概念?？墒?現(xiàn)有的高校物業(yè)管理隊伍中卻存在著高水平的管理人員和技術人員少,普通員工多;高學歷者少,低學歷甚至無學歷者多;有技術職稱者少,無技術職稱者多;綜合素質高者少,綜合素質低者多的現(xiàn)實。
(二)激勵機制不健全,人員流動頻繁
為了滿足學校擴招的需要,學校的基本建設連年不斷,新教學樓逐年落成,教學設施設備的投入使用,導致了物業(yè)管理人員數量增加。由于學校大多數在編職工感覺后勤工作環(huán)境差,沒面子,一般不愿到后勤工作。為了滿足工作的需要,只能到社會上招聘大量的臨時工作人員(中心聘員工)。這樣就造成了后勤企業(yè)中學校在編職工越來越少,而臨時聘員工比例卻在不斷上升的現(xiàn)象。
(三) 編制層次多,同工不同酬現(xiàn)象嚴重
近幾年中,高校后勤物業(yè)管理隊伍有一個顯著的變化,即正式在編員工逐年減少,臨時編制員工逐年增多。據不完全統(tǒng)計,目前,浙江省高校物業(yè)管理臨時編制員工平均已占60%以上,我校物業(yè)公司臨時編制員工已占87.3%以上,他們已經成為我校物業(yè)管理的主要力量。但由于歷史原因,臨時編制員工沒有得到管理者的足夠重視,合法權益不能得到很好的保障。在校內他們的薪酬、福利等收入水平與正式在編員工的差距較大,同工不同酬現(xiàn)象普遍存在。與社會同行相比,報酬低于社會相應技術等級。
(四)工作人員來源單一,缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務隊伍
高校后勤企業(yè)的工作人員 ,主要來源有三種。一是:學校在編人員,即所謂的“老人”。而“老”人主要來源是:1.)老校區(qū)土地征用工;2.)學校引進人才的家屬;3、)學校改革分流人員。二是:企業(yè)編制員工,即所謂的“新人”。主要來源于,企業(yè)從社會招聘的高學歷的專業(yè)技術人員。三是:既不是“老人”,也不是“新人”的中心聘員工。主要來源于:1、)80%通過老鄉(xiāng)、親戚介紹。2、)19%新校區(qū)土地征用工。3、)1%為自我推薦。工作人員來源的單一化,也造成了后勤企業(yè)員工的四多四少現(xiàn)象:即老年人多,年輕人少;普通工人多,技術人員少;文化水平低的多,高的少;外來務工人員多,正式員工少。
三、應采取的措施:
(一)改革用人制度,通過內培外引,建立一支技術精湛的物業(yè)管理隊伍。
物業(yè)管理已經逐步成為高校后勤服務保障工作的重要內容。一直以來,由于編制的限制,管理、技術崗位大都是正式在編員工。但隨著學校的不斷發(fā)展,管理技術崗位的需求不斷擴大,對物業(yè)管理人員的知識層次、管理水平、技術技能有了更高的要求。學校應及時調整思路,轉變用人觀念,突破編制限制,開發(fā)培養(yǎng)人才。根據不同崗位設立不同類型的編制,如正式編制、公司編制、長短期合同工等,制定相應政策,給予相應待遇。
(二)加強在崗培訓,不斷提高員工自身素質
隨著社會的發(fā)展,后勤社會改革的不斷深入,高校的物業(yè)管理已經不再是傳統(tǒng)意義上的掃掃地,換換燈管、修修水龍頭的事情。而是在管理方面,要求具有現(xiàn)代化的管理理念,良好的服務意識。做到管理有計劃,有部署,有分工,有考核,有服務標準,有質量跟蹤。并能通過對服務滿意情況進行分析,了解掌握服務對象的心理與需求,知道如何讓服務對象心情舒暢地接受并認可提供的服務。在技術方面,要求具備相應技術技能的專業(yè)人員,不僅要會一般的水電維修,而且也要學會操作使用先進的設施設備,避免因專業(yè)技術人員的缺乏而使得一些高技術設備買來后束之高閣、無法使用、造成浪費的現(xiàn)象。
(三)建立人才發(fā)展計劃,確定發(fā)展目標
建立有效的人才發(fā)展計劃不僅是個人發(fā)展的需要,也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的需要。企業(yè)不僅要制定短期的人才發(fā)展計劃(半年),還要制定中長期的發(fā)展計劃(3―5年)。據國家有關規(guī)定:申請國家物業(yè)管理三級資質,物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人,其中,具有中級以上職稱不少于5人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱?，F(xiàn)在,高校物業(yè)的社會化運作已是必然趨勢。按社會化運作的要求,以某校物業(yè)公司為例,在兩年內若申請三級資質,專業(yè)管理人員就需要8名。
(四)在管理中突出“以人為本”的管理理念,增強隊伍凝聚力
